Rynek nieruchomości uzależniony jest od okoliczności zewnętrznych, takich jak zmiany przepisów, coraz bardziej wymagające normy budowlane, ale także bariery administracyjne i ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów. Niemniej jednak nieruchomości stanowią jeden z najstabilniejszych sektorów gospodarki, a – co za tym idzie – pewną lokatę kapitału.
Rynek nieruchomości definiowany jest m.in. jako:
- abstrakcyjny termin dotyczący wszelkich transakcji w zakresie obrotu nieruchomościami;
- działania i interakcje dotyczące działań związanych z użytkowaniem i rozwijaniem nieruchomości;
- zbiór mechanizmów, które służą przekazywaniu praw i udziałów w nieruchomościach, a także pośredniczą w ustalaniu ceny oraz przemieszczaniu różnych sposobów użytkowania gruntów.
Rynek nieruchomości wyróżnia się na tle innych branż gospodarki rozmaitymi cechami. Po pierwsze, i najważniejsze, cechuje się on nieformalnym charakterem. Oznacza to, że rynek nieruchomości nie ma głównej siedziby. Nie istnieje również coś takiego jak główne miejsce obrotu nieruchomościami. Jest on zatem obecny wszędzie.
Rynek nieruchomości wyróżnia się na tle innych rynków charakterem lokalnym i ograniczonym. Cechy te sprawiają, że nieruchomości nie można przenieść na inny rynek, na którym występują wyższe ceny.
Wspomniana wyżej lokalność sprawia, że rynek nieruchomości jest jedyny w swoim rodzaju. Mianowicie każda nieruchomość jest położona w konkretnej lokalizacji i nie ma drugiej takiej samej. Co oczywiste, nieruchomości mogą powstawać według jednego projektu, ale na nieruchomość składa się wiele różnych czynników, takich jak inne nieruchomości położone w danej lokalizacji, które zostały przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.
Inną cechą rynku nieruchomości jest ograniczona wiedza na temat danych rynkowych, co spowodowane jest utrudnionym dostępem do informacji.
Wszelkie informacje odnoszące się do konkretnej nieruchomości związane zazwyczaj jedynie ze stronami umowy najmu, dzierżawy, kupna lub sprzedaży.
Ważnym aspektem rynku nieruchomości jest jego niedoskonałość, co wiąże się z tym, że mechanizm kształtowania ceny równowagi nie funkcjonuje całkowicie prawidłowo pomimo pełnej swobody kształtowania zarówno popytu, jak i podaży.
Ponadto rynek nieruchomości cechuje się małą elastycznością. Jeżeli na jakimś rynku można wystawić na sprzedaż każdy rodzaj dobra, to taki rynek można uznać za elastyczny. Inaczej sprawa wygląda w przypadku rynku nieruchomości. Ma to związek z tym, że fragmenty ziemi, na której stoją nieruchomości, są ograniczone. Co więcej, podaż powierzchni zabudowanej, bardzo pożądana w przypadku nieruchomości, jest stała w ujęciu krótkookresowym. Ze względu na długość cyklu budowlanego jej zwiększenie jest czasochłonne, co sprawia, że rynek nieruchomości często określa się mianem „relatywnie trwałego”, „tradycyjnego” lub „zmieniającego się powoli”.
Warto mieć również na względzie fakt, że rynku nieruchomości nie można uznać za typową branżę uzależnioną od okresów hossy i bessy. Omawiany sektor gospodarki jest determinowany rozmaitymi czynnikami, wśród których można wymienić lukę mieszkaniową, chęć poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, wewnętrzne migracje z mniejszych do większych miejscowości, a także coraz to większą liczbę cudzoziemców, którzy osiedlają się w Polsce na stałe.
Rynek nieruchomości cechuje się dużym poziomem inercji. Oznacza to, że z opóźnieniem reaguje na zmiany zachodzące w gospodarce. Obecnie występuje duże zapotrzebowanie na nowe lokale, czy to mieszkalne, czy też użytkowe.
Nabywcy cechują się dobrą kondycją finansową, mają stałe zatrudnienie, a płace nieustannie rosną, więc wiele osób jest zainteresowanych kupnem nieruchomości. Mieszkania nadal są uważane za dobrą inwestycję.
Niemniej jednak branża nieruchomości ma ograniczone możliwości, na odpowiednie zwiększenie produkcji za sprawą coraz mniejszej oferty działek pod zabudowę w dużych miastach, a także przedłużające się procedury administracyjne. Taka sytuacja sprawia, że ceny nieruchomości nadal będą szybować w górę, choć nie tak dynamicznie, jak miało to miejsce w latach ubiegłych.
Co więcej, spodziewane są ruchy konsolidacyjne i profesjonalizacja sektora. Ze względu na ograniczoną dostępność gruntów, coraz bardziej wymagające otoczenie rynkowe, a także rosnące koszty zarówno robocizny, jak i materiałów budowlanych sprawią, że jedynie największe podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości i budowlanych poradzą sobie z tak trudną sytuacją.
Ogromną bolączką branży budowlanej i nieruchomości jest niedobór siły roboczej. Ograniczona liczba rąk do pracy sprawia, że niektóre projekty – czy to osiedli mieszkaniowych, czy też obiektów użyteczności publicznej – mają opóźnienia, które czasem wynoszą kilka miesięcy. W branży budowlanej zbyt wiele firm zajmuje się etapem wykończeniowym, a zbyt mało etapem wznoszenia budynków. Szacuje się, że około 40% ma problemy z utrzymaniem pracowników. Dlatego też często na budowach można znaleźć obcokrajowców, którzy wypełniają lukę w zatrudnieniu. Często są to eksperci posiadający specjalistyczną wiedzę. Pochodzą oni nie tylko z Unii Europejskiej, lecz także przede wszystkim z Ukrainy.
Do problemu z niskim poziomem zatrudnienia w branży budowlanej przyczynili się również polscy przedsiębiorcy z branży budowlanej, którzy korzystają z możliwości, jakie stwarza im otwarty rynek unijny i swoboda świadczenia usług na terytorium Unii Europejskiej. Coraz częściej świadczą usługi na rynku europejskim, a nie krajowym. Taka sytuacja powoduje przestoje w branży budowlanej, co odbija się negatywnie na rynku nieruchomości.
Problem z wakatami jest tak duży, że niezbędne staną się nowe rozwiązania systemowe, które ułatwią procedury zatrudniania cudzoziemców, którzy często wyrażają chęć do pracy i mają wysokie kwalifikacje, ale często nie mogą zostać zatrudnieni ze względu na obowiązujące przepisy prawne. Problem ten dotyczy w głównej mierze pracowników pochodzących spoza Unii Europejskiej.
Trzeba mieć również na względzie, iż obecnie osoby wyrażające chęć zakupu mieszkania oczekują czegoś więcej niż własnego M4. Nowe nieruchomości będą tym bardziej atrakcyjne, im bardziej rozbudowaną będą miały strefę wspólną.
Strefa wellness czy też siłownia są silnymi atutami nowoczesnych osiedli mieszkaniowych, które mogą przesądzić o zakupie danego loku. Równie istotna jest lokalizacja. Wartość lokalu zwiększa się wraz z liczbą lokali handlowo-usługowych, szkół czy terenów zielonych występujących w pobliżu danego osiedla.